MIAMI — Las transacciones de $1 millón y más en Miami-Dade aumentaron tres dígitos en comparación con las transacciones previas a la pandemia de 2019, ya que el total de ventas de viviendas pendientes y las citas en exhibición aumentaron nuevamente por segundo mes consecutivo, según las estadísticas de febrero de 2023 publicadas hoy por la Asociación de Realtors (MIAMI) y el sistema Multiple Listing Service (MLS).

El sector inmobiliario de Miami, que registró su segundo mayor total de ventas de viviendas en la historia en 2022 a pesar de una duplicación sin precedentes de las tasas hipotecarias, continúa experimentando un aumento en la migración de riqueza nacional e internacional. A diferencia de otras partes del país, el mercado de Miami continúa experimentando una apreciación de precios y las ventas están a la par o por encima de las transacciones previas a la pandemia de 2019.

“El sector inmobiliario de Miami continúa superando las tendencias nacionales”, dijo la presidenta de la junta directiva de MIAMI, Ines Hegedus-Garcia. “Los precios de las propiedades en Miami continúan aumentando, aunque a un ritmo más moderado. El mercado inmobiliario de la región es único debido a la gran cantidad de transacciones en efectivo y la alta tasa de migración. Esta normalización de la era de la compra de viviendas impulsada por la pandemia indica que los vendedores están cada vez más abiertos a negociar los términos del contrato, lo que ofrece una mayor flexibilidad”.

Las ventas de artículos de lujo en Miami-Dade saltan tres dígitos en comparación con febrero de 2019

Las transacciones de lujo de Miami-Dade ($1 millón y más) aumentaron un 111,5 % en comparación con antes de la pandemia, de 122 en febrero de 2019 a 258 en febrero de 2023. Las comparaciones con antes de la pandemia son mejores comparaciones ya que las ventas en el sur de la Florida en 2021 y 2022 subió a niveles récord debido a la compra de viviendas impulsada por la pandemia, las tasas hipotecarias históricamente bajas del 2% y otros factores.

Alrededor del 67,1% de los compradores de artículos de lujo de Miami-Dade pagan en efectivo.

Los compradores de viviendas de estados con altos impuestos y alta densidad continúan reubicándose y comprando en el sur de la Florida. Florida ocupó el puesto número 1 en los EE. UU. en la mayor ganancia neta de ingreso bruto ajustado (AGI) debido a la migración nacional, ganando $ 23.7 mil millones, según los datos de migración más recientes del IRS-SOI.

Los compradores de viviendas de otros estados de Miami-Dade con una hipoteca ganan casi $100,000 en ingresos familiares medios, según una investigación realizada por el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton.

“Las condiciones económicas y crediticias actuales están favoreciendo a las regiones con sólidos fundamentos del mercado inmobiliario como el sur de la Florida”, dijo Cororaton.

La región sigue siendo una ganga para propiedades de primera ($ 1 millón y más) en comparación con otras ciudades globales según el Informe Knight Frank Wealth de 2023. Por $ 1 millón, los compradores de viviendas pueden comprar 64 metros cuadrados de propiedad de primera en Miami. Eso es casi cuatro veces más que Mónaco (17 metros cuadrados), casi dos veces más que Nueva York (33) y Londres (34) y más que París, Sídney, Tokio y más.

Las ventas pendientes y las citas que se muestran aumentan por segundo mes consecutivo

Las ventas pendientes totales aumentaron un 16,9 % mes a mes, de 2288 en enero de 2023 a 2674 en febrero de 2023. Las ventas pendientes son un indicador de ventas futuras, pero las transacciones pendientes tardan hasta 40 días en cerrarse y no todas las ventas pendientes finalizan en tratos

Las citas para exhibiciones en la MLS del sureste de Florida, propiedad de MIAMI REALTORS®, aumentaron un 1,6 % mes a mes a 237,395 exhibiciones en febrero.

Las ventas de viviendas son sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias y los compradores de viviendas se están aprovechando de cualquier disminución de las tasas. Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años era del 6,60 % a partir del 16 de marzo. Eso es inferior al 6,73 % de la semana anterior pero superior al 4,16 % de hace un año.

Miami, febrero de 2023 Aumento de las ventas de condominios frente a febrero de 2019

Las ventas totales de febrero de 2023 en Miami disminuyeron un 39,9 % año tras año, de 2814 a 1692, porque se compara con un febrero de 2022 histórico y el mercado actual tiene un inventario más bajo en puntos de precios específicos y tarifas más altas. Sin embargo, en comparación con febrero de 2019, las ventas totales de febrero de 2023 en Miami solo bajaron un 2,7 %.

Las ventas de condominios en febrero de 2023 en Miami aumentaron en comparación con febrero de 2019, pero disminuyeron en comparación con el año pasado. Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 46,6 % año tras año, de 1807 en febrero de 2022 a 965 en febrero de 2023, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias. Sin embargo, en comparación con febrero de 2019, las ventas de febrero de 2023 aumentaron un 3,3%, de 934 a 965.

Las ventas de viviendas unifamiliares disminuyeron un 27,8 % año tras año, de 1007 en febrero de 2022 a 727 en febrero de 2023 debido a su comparación con un histórico febrero de 2022 y el mercado actual tiene un inventario más bajo en puntos de precio específicos y tarifas más altas. En comparación con febrero de 2019, las ventas de viviendas unifamiliares de febrero de 2023 en Miami cayeron un 9,7 %.

Los precios de las viviendas en el sur de la Florida y los ingresos de los hogares aumentan con la migración de la riqueza

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 3,5 % año tras año en febrero de 2023, pasando de $536.000 a $555.000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 135 meses consecutivos (11,25 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 2,6 % año tras año, de $380 000 a $390 000. Los precios medios de los condominios han aumentado en 136 de los últimos 141 meses.

Si bien los precios medios locales han aumentado, también lo han hecho los ingresos de los hogares locales. Miami y West Palm Beach se ubican entre los 10 primeros en los EE. UU. en el crecimiento medio de compradores de vivienda (2019 frente a 2021). El ingreso medio de los compradores de vivienda de Miami creció un 16,9 % a $104 000 en 2021, y el ingreso medio de los compradores de vivienda de West Palm Beach es de $110 000 según el informe de Redfin.

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (3,8 meses) y condominios (4,5 meses) es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de las viviendas son los alquileres y los alquileres han subido.

Los Fundamentos del Mercado de Bienes Raíces de Miami Lideran la Nación

Apreciación de precios

• Los precios de Miami siguen aumentando (más de 11 años consecutivos de apreciación de precios) a diferencia de muchos otros mercados importantes y las casas se siguen vendiendo rápidamente (46 días en promedio).
• Miami es uno de los dos únicos mercados de EE. UU. que se pronostica que verán una apreciación de precios en 2023 según el pronóstico de Goldman Sachs .

Ganancias de migración

• El sur de la Florida ocupó el primer lugar en los EE. UU. por la mayor cantidad de aumentos de población entrante entre 2019 y 2022, un aumento del 56,2 % según los datos de cambio de dirección del Servicio Postal de los Estados Unidos .
• Los intercambios de licencias de conducir fuera del estado del sur de la Florida siguen siendo de dos dígitos para la reubicación de neoyorquinos, californianos, habitantes de Nueva Jersey y más, según datos del Departamento de Seguridad Vial y Vehículos Motorizados de Florida (FLHSMV).
• Florida es el estado de más rápido crecimiento por primera vez desde 1957 (1142 nuevos residentes netos por día en 2022 según el censo de EE. UU.)

Compradores en efectivo

• El porcentaje de Miami de compradores en efectivo (43%) es significativamente más alto que el promedio nacional (29%). Alrededor del 67,1% de los compradores de artículos de lujo de Miami-Dade pagan en efectivo.

Afluencia de riqueza

• Florida ocupó el puesto número 1 en los EE. UU. en la mayor ganancia neta de ingreso bruto ajustado (AGI) debido a la migración nacional, ganando $ 23.7 mil millones, según los datos más recientes del IRS-SOI.
• El condado de Broward y el condado de Miami-Dade ocuparon el primer y segundo lugar, respectivamente, en los EE. UU. por un volumen de ventas de más de $10 millones sobre la base del cambio porcentual de 2019 frente a 2022 a través de Compass
• Las empresas globales continúan reubicándose en Miami, como Citadel, un fondo de cobertura multinacional que administra $57 mil millones en activos y está desarrollando una torre de oficinas en Miami de $1 mil millones con planes de tener 1500 empleados en 10 años.

Crecimiento laboral

• Miami se ubicó entre los 20 primeros en los EE. UU. para la mayoría de las ofertas de trabajo en tecnología a través del Informe de trabajos tecnológicos de CompTIA. La industria tecnológica ofrece algunos de los trabajos mejor pagados.
• Alrededor de 60 empresas se expandieron o reubicaron en el condado de Miami-Dade en 2021-22, creando 8,000 nuevos empleos directos e indirectos de alto valor con un salario promedio de $97,000, según Beacon Council .
• El sur de la Florida tiene uno de los mercados laborales más sólidos del país, con un 2% de desempleo, una cifra inferior a la nacional.

Teletrabajo y Coworking

• Apodada la Capital mundial del coworking, Miami experimentó un aumento del 143 % en la demanda de espacios de oficinas flexibles en 2022 en comparación con antes de la pandemia a través de The Instant Group.
• La expansión del trabajo remoto beneficia a Miami porque si puede trabajar en cualquier lugar, ¿por qué no querría vivir en la soleada Miami?

Compradores globales

• Miami es el mercado número 1 de EE. UU. para compradores globales. Los compradores de vivienda extranjeros compraron $6.8 mil millones en propiedades residenciales del sur de la Florida en 2022, un 34 % más que los $5.1 mil millones en 2021, según nuestro Estudio global MIAMI REALTORS® de 2022 .

Listados activos de Miami-Dade todavía cerca de mínimos históricos; Se necesita más suministro

El inventario activo anual promedio de fin de año en Miami desde 2008 es 19,537 y las listas activas a fines de 2022 totalizaron 10,730. Las cotizaciones activas en Miami han bajado un 48,7 % en comparación con antes de la pandemia (finales de 2022 frente a finales de 2019).

Las cotizaciones activas totales a finales de febrero de 2023 aumentaron un 37,4 % año tras año, de 7484 a 10 282.

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 63,5 % año tras año en febrero de 2023, de 2212 listados activos el año pasado a 3617 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 26,4 % año tras año a 6665 de 5272 listados durante el mismo período en 2022.

Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 20,6 % a 1206 desde 1519 año tras año. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 22.7%, de 2,419 a 1,871 año tras año.

La oferta de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 123,5 % a 3,8 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó un 73,1% a 4,5 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a finales de febrero fue de 980.000 unidades, idéntico a enero y un 15,3% más que hace un año (850.000). El inventario sin vender tiene un suministro de 2,6 meses al ritmo de ventas actual, un 10,3 % menos que en enero pero más que 1,7 meses en febrero de 2022.

El sector inmobiliario de Miami registra un impacto económico local de $190,4 millones en febrero de 2023
Cada vez que se vende una casa, la economía se ve afectada: los ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan a la economía) y la nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $112,500, según NAR. El condado de Miami-Dade vendió 1692 viviendas en febrero de 2023 y tuvo un impacto económico local de $190,4 millones.

El volumen total en dólares de Miami sumó $1.4 mil millones en febrero de 2023. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 26,8 % año tras año a $706,2 millones. El volumen en dólares de los condominios disminuyó un 49,5% año tras año a $662,5 millones.

Las ventas en dificultades de Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 0,9 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidos los REO (propiedades de propiedad del banco) y las ventas en descubierto, en comparación con el 1,6 % en febrero de 2022. En 2009, las ventas en dificultades comprendían 70% de las ventas de Miami.

Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,1 % y el 0,8 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en febrero de 2023.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron aproximadamente el 2% de las ventas en febrero, casi idénticas al mes pasado y hace un año.

Casi el 36,4 % de todas las ventas de condominios en Florida ocurrieron en el sur de Florida en febrero de 2023

El sur de Florida (Miami, Broward, Palm Beach) registró el 36,4 % de todas las ventas de condominios en Florida en enero de 2023. Para todas las propiedades, el sur de Florida tuvo el 20,3 % de todas las ventas en Florida.

En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 18.627 en febrero de 2023, un 21,3 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 7.665, un 30,2 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas existentes aumentó un 14,5 % desde enero a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,58 millones en febrero. Año tras año, las ventas cayeron un 22,6 % (frente a los 5,92 millones de febrero de 2022).

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $395.000, un 2,5 % más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $315.000, un 8,6% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en febrero de 2023 fue de $363 000, una disminución del 0,2 % desde febrero de 2022 ($363 700), ya que los precios subieron en el medio oeste y el sur, pero disminuyeron en el noreste y el oeste. Esto pone fin a una racha de 131 meses consecutivos de aumentos año tras año, la más larga registrada.

Los bienes raíces de Miami atraen el precio de lista cercano
El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 95,1 % en febrero de 2023, por debajo del 98,7 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 95,7 %, por debajo del 97,8 % del año pasado.

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 46 días, frente a los 25 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 85 días, frente a los 73 días del año pasado.

La mediana de días entre la fecha de listado y la fecha del contrato para los condominios fue de 45 días, frente a 38 días. El número medio de días para la venta de condominios fue de 82 días, frente a los 81 días.

Ventas en efectivo en Miami 53,6 % más que la cifra nacional
Las ventas en efectivo representaron el 43 % de las ventas cerradas en Miami en febrero de 2023, en comparación con el 43,9 % en febrero de 2022. Alrededor del 28 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 55,9% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 25,9% de las transacciones unifamiliares.