Ene 18, 2023 | Blog | 0 Comentarios

Miami registra el 2022, como el 2do mejor año en el mercado inmobiliario

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Fuente: www.realtybiznews.com

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El sector inmobiliario del condado de Miami-Dade ya registró el cuarto mejor año de ventas totales de viviendas de la historia y, con otro mes calendario por delante, está a punto de terminar 2022 como el segundo año de ventas más grande de la historia, según las estadísticas de noviembre de 2022 de la Asociación de Realtors (MIAMI) y el sistema Multiple Listing Service (MLS).

“El sector inmobiliario del sur de la Florida es diferente de muchos mercados de EE. UU. en que nuestra demanda de vivienda sigue siendo impulsada por la inmigración, tanto nacional como internacional”, dijo el presidente de la junta de MIAMI, Fernando Arencibia Jr. “Esta afluencia de personas y empresas que se mudan a nuestra región, junto con la proporción de compradores en efectivo que es casi el doble del promedio nacional, debería continuar protegiendo a Miami del impacto de las altas tasas hipotecarias a medida que la Fed continúa con su mandato de manipular la presión inflacionaria”.

La tasa hipotecaria fija a 30 años, que superó el 7 % a principios de este otoño, ha disminuido durante cinco semanas consecutivas y ahora es aproximadamente un 1 % más baja que el pico reciente de las tasas. Pero es importante tener en cuenta que las estadísticas de noviembre de 2022 no reflejan estas tasas más bajas, ya que las compras de noviembre de 2022 se acordaron en septiembre y octubre, cuando las tasas eran más altas.

“La disminución de las tasas hipotecarias significa un mercado más sólido para la venta de viviendas en 2023”, dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. “Espero que las ventas de viviendas registren un repunte en 2023 en comparación con 2022, ya que las tasas hipotecarias continúan bajando al 6% en 2023 en medio de la desaceleración de la inflación”.

Dos puntos de datos nacionales prospectivos se volvieron positivos en las últimas semanas, una señal sólida a medida que nos acercamos a 2023. Las solicitudes de compra de hipotecas nacionales alcanzaron siete semanas consecutivas de datos de tendencia positiva y el índice de confianza de HMI Builders fue positivo el 19 de diciembre.

Se proyecta que Miami registre el segundo año de ventas más grande de la historia
El mercado de bienes raíces del condado de Miami-Dade ya vendió 29,848 ventas totales de viviendas (o 84 transacciones por día) hasta noviembre de 2022, lo que lo encamina a ser el segundo mejor año de la historia en términos de ventas totales. ventas anuales detrás del histórico 2021.

En comparación con un récord de noviembre de 2021, las ventas de noviembre de 2022 en Miami disminuyeron un 40,7 % año tras año, de 3021 a 1791, debido a las altas tasas hipotecarias y el bajo inventario.

Si bien el inventario general está en aumento, la mayor parte del crecimiento en los listados se encuentra en el segmento superior o de lujo del mercado. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami en el rango de precios de $400K a $600K, por ejemplo, tiene 2,7 meses de suministro, muy por debajo de un mercado equilibrado (6 meses).

Las ventas de viviendas unifamiliares disminuyeron un 38,5 % año tras año, de 1168 en noviembre de 2021, que batió récords, a 718 en noviembre de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias. Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 42,1 % año tras año, de 1853, un récord en noviembre de 2021, a 1073 en noviembre de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.

Las ventas de noviembre de 2022 en Miami están cerca de los totales previos a la pandemia Las
ventas de noviembre de 2021 aumentaron tanto debido a las tasas hipotecarias históricamente bajas y la compra de viviendas impulsada por la pandemia. Las tasas hipotecarias promediaron 3.07% en noviembre de 2021.

Las tasas hipotecarias se han más que duplicado en la actualidad, pero en noviembre de 2022 las ventas en Miami se mantienen cerca de los totales de ventas previos a la pandemia a pesar de los precios y tasas más altos de hoy. Las cifras de noviembre de 2019 (2033 transacciones) y noviembre de 2018 (2081 ventas) en Miami no están lejos de sus transacciones de noviembre de 2022.

La Reserva Federal, que ha realizado múltiples aumentos en la tasa de fondos federales, tiene la intención de frenar la alta inflación de 40 años. Si bien la Reserva Federal no establece las tasas hipotecarias, las afecta a través de la conducción de su política monetaria.

Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años promedió 6.31 % al 15 de diciembre. Eso es menos que el 6.33 % de la semana pasada, pero más que el 3.12 % de hace un año.

Fuerte inmigración de Miami Real Estate y otros fundamentos del mercado

  •     Los intercambios de licencias de conducir fuera del estado del condado de Miami-Dade siguen siendo de dos dígitos para la reubicación de neoyorquinos, californianos, habitantes de Nueva Jersey y más, según datos del tercer trimestre de 2022 del Departamento de Seguridad Vial y Vehículos Motorizados de Florida (FLHSMV). Por ejemplo, un 80 % más de neoyorquinos cambiaron sus licencias de conducir por las de Miami-Dade entre el cuarto trimestre de 2020 y el tercer trimestre de 2022 (5355) en comparación con el promedio anual de intercambios de licencias observado entre 2016 y 2019 (2967).
  •     Las empresas globales continúan reubicándose en Miami, como Citadel, un fondo de cobertura multinacional que administra $57 mil millones en activos y está desarrollando una torre de oficinas en Miami de $1 mil millones con planes de tener 1500 empleados en 10 años.
  •     Uno de los mercados laborales más sólidos del país. En octubre de 2022, la tasa de desempleo en el área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach era del 2,3 % en comparación con el 3,7 % a nivel nacional.
  •     Los precios de Miami siguen subiendo (11 años consecutivos de apreciación de precios) y las casas se siguen vendiendo rápidamente (31 días en promedio).
  •     Los compradores globales están regresando en masa al principal mercado internacional de Estados Unidos. Los compradores de vivienda extranjeros compraron $6.8 mil millones en propiedades residenciales en el sur de la Florida en 2022, un 34 % más que los $5.1 mil millones en 2021, según nuestro Estudio global MIAMI REALTORS® de 2022.
  •     El porcentaje de Miami de compradores en efectivo (42.3%) es significativamente más alto que el promedio nacional (26%). Casi el 60% de los compradores de lujo de Miami-Dade pagan todo en efectivo.
  •     Las ventas en dificultades son estadísticamente insignificantes, lo que refleja un mercado saludable.
  •     Cambios demográficos (los millennials alcanzan la mejor edad para comprar una casa y aumentan el crecimiento de la población de adultos mayores/jubilados)
  •     Un alto porcentaje de la fuerza laboral que trabaja de forma remota prefiere el mercado de Miami, donde muchos se han mudado para vivir, trabajar y jugar debido a nuestro estilo de vida, clima y más.

Los precios de las casas en el sur de la Florida son más bajos que en muchas otras áreas metropolitanas de los EE. UU
. El precio medio de las casas en Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach ($570,000) es significativamente más bajo que en muchos otros mercados importantes como San Francisco-Oakland-Hayward, CA ($1.3 millones), San Diego -Carlsbad, CA ($900,000), Los Ángeles-Long Beach-Glendale, CA ($893,200), Seattle-Tacoma-Bellevue, WA ($741,300), Boston-Cambridge-Newton, MA-NH ($698,900), Denver-Aurora-Lakewood , CO ($666 000), Nueva York-Jersey City-White Plains, NY-NJ ($616 300) y Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV ($581 300), según el informe de precios del área de medios metropolitanos del tercer trimestre de 2022 de NAR .

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 9,4% año tras año en noviembre de 2022, pasando de $502,750 a $550,000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 132 meses consecutivos (11 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 14,2 % año tras año, de $346 000 a $395 000. Los precios medios de los condominios han aumentado en 133 de los últimos 138 meses.

Si bien los precios medios han aumentado a nivel nacional, también lo ha hecho el poder adquisitivo de viviendas debido a una disminución a largo plazo de las tasas antes de marzo de 2022 y al crecimiento lento pero constante de los ingresos de los hogares. West Palm Beach (No. 5) y Miami (No. 6) se ubicaron entre las 10 principales áreas metropolitanas de EE. UU. donde los ingresos de los compradores de viviendas crecieron más durante la pandemia según el informe de Redfin.

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares (4 meses) y condominios (4 meses) en Miami es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de la vivienda son los alquileres y los alquileres están subiendo con fuerza.

A nivel local, la mayor parte de las ventas de lujo en Miami también es parte de la razón del gran aumento año tras año en los precios medios.

El total de listados activos de Miami aumenta por segundo mes consecutivo
El total de listados activos a fines de noviembre de 2022 aumentó un 11,9 % año tras año, de 9984 a 11 178.

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 52,9 % año tras año en noviembre de 2022, de 2805 listados activos el año pasado a 4288 el mes pasado. El inventario de condominios disminuyó un 4% año tras año a 6,890 de 7,179 listados durante el mismo período en 2021.

Los nuevos listados de casas unifamiliares en Miami disminuyeron 13.8% a 1,236 de 1,434. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 17.8%, de 2,111 a 1,735.

El suministro de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 90,5 % a 4 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó 8.1% a 4 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a fines de noviembre fue de 1,14 millones de unidades, un 6,6% menos que en octubre, pero un 2,7% más que hace un año (1,11 millones). El inventario sin vender tiene un suministro de 3,3 meses al ritmo de ventas actual, que fue idéntico al de octubre, pero superior a los 2,1 meses de noviembre de 2021.

El sector inmobiliario de Miami registra un impacto económico local de $201,5 millones en noviembre de 2022
Cada vez que se vende una casa, se impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de una casa (muebles y gastos de remodelación) , multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda vuelven a circular en la economía) y la construcción nueva (las ventas de viviendas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $112,500, según NAR. El condado de Miami-Dade vendió 1791 viviendas en noviembre de 2022 y tuvo un impacto económico local de $201,5 millones.

El volumen total en dólares de Miami sumó $1,300 millones en noviembre de 2022. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 40,14 % año tras año, de $1,000 millones a $641,9 millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 37,5 % año tras año, de $1100 millones a $706 millones.

Las ventas en dificultades de Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 1,7 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidos los REO (propiedades de propiedad de bancos) y las ventas en descubierto, en comparación con el 0,8 % en noviembre de 2021. En 2009, las ventas en dificultades comprendían 70% de las ventas de Miami.

Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,1 % y el 1,6 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en noviembre de 2022.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron aproximadamente el 2 % de las ventas en noviembre, lo mismo que en noviembre de 2021.

El porcentaje de ventas de Miami sigue superando a la nación, el estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 17.009 en noviembre de 2022, un 38,2 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 7.084, un 38,9 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas usadas disminuyó un 7,7 % desde octubre a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,09 millones en noviembre. Año tras año, las ventas disminuyeron un 35,4 % (frente a los 6,33 millones de noviembre de 2021).

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $400.000, un 9,6 % más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $307.000, un 12,3% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de vivienda existente para todos los tipos de vivienda en noviembre fue de $370 700, un aumento del 3,5 % desde noviembre de 2021 ($358 200), ya que los precios aumentaron en todas las regiones. Esto marca 129 meses consecutivos de aumentos año tras año, la racha más larga registrada.

Los bienes raíces de Miami atraen el precio de lista cercano
El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 95,3 % en noviembre de 2022, un 3,2 % menos que el 98,4 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 96,3 %, un 0,8 % menos que el 97,1 % del año pasado.

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 31 días, frente a los 20 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 74 días, un aumento del 12,1 % con respecto a los 66 días del año pasado.

La mediana de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 35 días, un 2,8% menos que los 36 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 74 días, una disminución del 7,5 % con respecto a los 80 días.

Ventas en efectivo en Miami 62,7% más que la cifra nacional en noviembre de 2022
Las ventas en efectivo representaron el 42,3% de las ventas cerradas de Miami en noviembre de 2022, en comparación con el 38,4% en noviembre de 2021. Alrededor del 26% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según la última NAR Estadísticas.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 53,9% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 24,8% de las transacciones unifamiliares.

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