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Ene 26, 2023 | Blog | 0 Comentarios

Se registró Miami como uno de los mejores años en ventas en bienes raíces en el 2022

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Fuente: www.miamirealtors.com

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MIAMI — Los bienes raíces del condado de Miami-Dade registraron su segundo mejor año de ventas totales de viviendas en 2022 y las ventas anuales de condominios terminaron en el segundo lugar de todos los tiempos en la historia de Miami, según las estadísticas de fin de año de 2022 y diciembre de 2022 publicadas hoy por MIAMI . Association of Realtors (MIAMI) y el sistema Multiple Listing Service (MLS).

 

“Los bienes raíces de Miami demostraron su resiliencia, fundamentos sólidos y demanda interminable en 2022, registrando ventas casi récord a pesar de un aumento meteórico en las tasas hipotecarias infundido por la Reserva Federal”, dijo la presidenta de la junta de MIAMI, Ines Hegedus-Garcia. “Ahora que las tasas hipotecarias han bajado 1 punto porcentual desde su máximo de octubre de 2022, vemos que más compradores y vendedores se quedan al margen. Las presentaciones han aumentado y las solicitudes de compra de hipotecas nacionales aumentaron un 25 % esta semana. Podría tomar dos meses para que esas ofertas se reflejen en los datos de ventas”.

 

La tasa hipotecaria fija a 30 años, que comenzó en 2022 en 3 % y alcanzó un máximo de 7,375 % el 20 de octubre de 2022, se ubica hoy en 6,11 %. Los datos de ventas son sensibles a los movimientos de las tasas hipotecarias, pero es importante tener en cuenta que las estadísticas de diciembre de 2022 no reflejan estas tasas más bajas, ya que las compras de diciembre de 2022 se acordaron en octubre y noviembre, cuando las tasas eran más altas.

 

“La inflación está disminuyendo y eso empujará las tasas hipotecarias al 5% – 5.5% para fin de año”, dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. “Los compradores de vivienda que decidan comprar en 2023 encontrarán relativamente más oferta en el mercado y enfrentarán menos competencia de compradores. Espere un mercado inmobiliario más activo en la segunda mitad a medida que esas propiedades comiencen a ser vendidas”.

 

El segundo año más grande de ventas totales y ventas de condominios en Miami

El mercado de bienes raíces del condado de Miami-Dade vendió un total de 31,627 viviendas (o 86 transacciones por día) en 2022. Es el segundo de todos los tiempos en la historia del condado de Miami-Dade, solo detrás de las 39,394 viviendas vendidas en 2021.

 

El mercado de condominios de Miami desempeñó un papel importante en la cifra de ventas totales anuales, ya que Miami tuvo su segundo mayor año de ventas de condominios en 2022. Miami vendió 19,377 condominios en 2022, solo superado por la histórica campaña de 2021 (23,689 transacciones de condominios). Miami registró 12,250 ventas de viviendas unifamiliares en 2022.

 

Al observar las ventas mensuales, las ventas de diciembre de 2022 en Miami disminuyeron un 48,2 % año tras año, de 3433 a 1779. Las transacciones disminuyeron porque, en comparación con un récord de diciembre de 2021, las tasas hipotecarias de hoy se han duplicado en comparación con hace 12 meses y el mercado tiene un inventario bajo en puntos de precio específicos.

 

Si bien el inventario general está en aumento, la mayor parte del crecimiento en los listados se encuentra en el segmento superior o de lujo del mercado. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami en el rango de precios de $400K a $600K, por ejemplo, tiene 2,6 meses de suministro, muy por debajo de un mercado equilibrado (6 meses).

 

De hecho, los listados activos de Miami-Dade todavía están un 49% por debajo de los números previos a la pandemia (finales de 2022 frente a finales de 2019).

 

Las ventas de viviendas unifamiliares disminuyeron un 45,1 % año tras año, de 1356 en diciembre de 2021, que batió récords, a 744 en diciembre de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias. Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 50,2 % año tras año, de 2077, un récord en diciembre de 2021, a 1035 en diciembre de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.

 

Las ventas de diciembre de 2021 aumentaron tanto debido a las tasas hipotecarias históricamente bajas y la compra de viviendas impulsada por la pandemia. Las tasas hipotecarias promediaron cerca del 3% en diciembre de 2021.

 

La Reserva Federal, que ha realizado múltiples aumentos en la tasa de fondos federales, tiene la intención de frenar la alta inflación de 40 años. Si bien la Reserva Federal no establece las tasas hipotecarias, las afecta a través de la conducción de su política monetaria.

 

Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años era del 6,15 % a partir del 19 de enero. Eso es menos que el 6,33 % de la semana pasada, pero más que el 3,56 % de hace un año.

 

Fuerte inmigración de Miami Real Estate y otros fundamentos del mercado

  • Los compradores de viviendas de estados con altos impuestos y alta densidad continúan mudándose al sur de la Florida. Los intercambios de licencias de conducir fuera del estado del condado de Miami-Dade siguen siendo de dos dígitos para la reubicación de neoyorquinos, californianos, habitantes de Nueva Jersey y más, según datos del tercer trimestre de 2022 del Departamento de Seguridad Vial y Vehículos Motorizados de Florida (FLHSMV).
  • Florida es el estado de más rápido crecimiento por primera vez desde 1957 (1142 nuevos residentes netos por día en 2022 según el censo de EE. UU.)
  • Las empresas globales continúan reubicándose en Miami, como Citadel, un fondo de cobertura multinacional que administra $57 mil millones en activos y está desarrollando una torre de oficinas en Miami de $1 mil millones con planes de tener 1500 empleados en 10 años.
  • El sur de la Florida tiene uno de los mercados laborales más sólidos del país, con un 2% de desempleo, una cifra inferior a la nacional.
  • Los precios de Miami siguen aumentando (más de 11 años consecutivos de apreciación de precios) a diferencia de muchos otros mercados importantes y las casas siguen vendiéndose rápidamente (35 días en promedio).
  • Los compradores globales están regresando en masa al principal mercado internacional de Estados Unidos. Los compradores de vivienda extranjeros compraron $6.8 mil millones en propiedades residenciales del sur de la Florida en 2022, un 34 % más que los $5.1 mil millones en 2021, según nuestro Estudio global MIAMI REALTORS® de 2022 .
  • El porcentaje de Miami de compradores en efectivo (42.4%) es significativamente más alto que el promedio nacional (28%). Casi el 60% de los compradores de artículos de lujo de Miami-Dade pagan en efectivo.
  • Las ventas en dificultades son estadísticamente insignificantes, lo que refleja un mercado saludable.
  • Cambios demográficos (los millennials alcanzan la mejor edad para comprar una casa y aumentan el crecimiento de la población de adultos mayores/jubilados)
  • La expansión del trabajo remoto beneficia a Miami porque si puede trabajar en cualquier lugar, ¿por qué no querría vivir en la soleada Miami?

 

Los precios de las viviendas en el sur de la Florida son más bajos que en muchas otras áreas metropolitanas de EE. UU.

El precio promedio de una vivienda en Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach ($570,000) es significativamente más bajo que muchos otros mercados importantes como San Francisco-Oakland-Hayward, CA ($1.3 millones), San Diego-Carlsbad, CA ($900,000), Los Ángeles- Long Beach-Glendale, CA ($893,200), Seattle-Tacoma-Bellevue, WA ($741,300), Boston-Cambridge-Newton, MA-NH ($698,900), Denver-Aurora-Lakewood, CO ($666,000), Nueva York-Jersey City -White Plains, NY-NJ ($616,300) y Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV ($581,300), según el informe de precios del área de medios metropolitanos del tercer trimestre de 2022 de NAR .

 

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 1,1% año tras año en diciembre de 2022, aumentando de $525,000 a $530,900. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 133 meses consecutivos (más de 11 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 5,5 % año tras año, de $355 000 a $374 500. Los precios medios de los condominios han aumentado en 134 de los últimos 139 meses.

 

Si bien los precios medios han aumentado a nivel nacional, también lo ha hecho el poder adquisitivo de viviendas debido a una disminución a largo plazo de las tasas antes de marzo de 2022 y al crecimiento lento pero constante de los ingresos de los hogares. West Palm Beach (No. 5) y Miami (No. 6) se ubicaron entre las 10 principales áreas metropolitanas de EE. UU. donde los ingresos de los compradores de viviendas crecieron más durante la pandemia según el informe de Redfin.

 

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (4 meses) y condominios (4,1 meses) es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de las viviendas son los alquileres y los alquileres han subido.

 

A nivel local, la mayor parte de las ventas de lujo en Miami también es parte de la razón del gran aumento año tras año en los precios medios.

 

Los listados activos totales de Miami aumentan por tercer mes consecutivo

Las cotizaciones activas totales a fines de diciembre de 2022 aumentaron un 18,9 % año tras año, de 8997 a 10 706.

 

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 57,7 % año tras año en diciembre de 2022, de 2563 listados activos el año pasado a 4043 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 3,6 % año tras año a 6663 de 6434 listados durante el mismo período en 2021.

 

Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 20,1 % de 1.144 a 914. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 22.2%, de 1.809 a 1.407.

 

El suministro de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 100 % a 4 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó un 24,2% a 4,1 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

 

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a finales de diciembre fue de 970.000 unidades, un 13,4% menos que en noviembre pero un 10,2% más que hace un año (880.000). El inventario sin vender tiene un suministro de 2,9 meses al ritmo de ventas actual, por debajo de los 3,3 meses de noviembre, pero por encima de los 1,7 meses de diciembre de 2021.

 

El sector inmobiliario de Miami registra un impacto económico local de $200,1 millones en diciembre de 2022
Cada vez que se vende una casa, la economía se ve afectada: los ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan a la economía) y la nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).

 

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $112,500, según NAR. El condado de Miami-Dade vendió 1779 viviendas en diciembre de 2022 y tuvo un impacto económico local de $200,1 millones.

 

El volumen total en dólares de Miami sumó $1,200 millones en diciembre de 2022. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 64,15 % año tras año, de $1,700 millones a $598,2 millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 54,74 % año tras año, de $1400 millones a $650 millones.

 

Las ventas en dificultades de Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 1.2 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidos REO (propiedades de propiedad de bancos) y ventas en descubierto, en comparación con el 1 % en diciembre de 2021. En 2009, las ventas en dificultades comprendían 70% de las ventas de Miami.

 

Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,2 % y el 1 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en diciembre de 2022.

 

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron aproximadamente el 1% de las ventas en diciembre, prácticamente sin cambios desde hace un año.

 

El porcentaje de ventas de Miami continúa superando a la nación, el estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 19 158 en diciembre de 2022, un 36,1 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 7677, un 40 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

 

A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas usadas disminuyó un 1,5 % desde noviembre a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,02 millones en diciembre. Año tras año, las ventas cayeron un 34,0% (por debajo de los 6,09 millones en diciembre de 2021).

 

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $395.000, un 5,6 % más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $310.000, un 8,8% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

 

A nivel nacional, el precio medio de vivienda existente para todos los tipos de vivienda en diciembre fue de $366 900, un aumento del 2,3 % desde diciembre de 2021 ($358 800), ya que los precios aumentaron en todas las regiones. Esto marca 130 meses consecutivos de aumentos año tras año, la racha más larga registrada.

 

Los bienes raíces de Miami atraen el precio de lista cercano
El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 95,2 % en diciembre de 2022, un 3,5 % menos que el 98,7 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 96%, un 1,3% menos que el 97,3% del año pasado.

 

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 35 días, frente a los 19 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 77 días, un aumento del 16,7 % con respecto a los 66 días del año pasado.

 

La mediana de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 34 días, un 5,6% menos que los 36 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 73 días, una disminución del 8,8 % con respecto a los 80 días.

 

Ventas en efectivo en Miami 51,4 % más que la cifra nacional en diciembre de 2022
Las ventas en efectivo representaron el 42,4 % de las ventas cerradas en Miami en diciembre de 2022, en comparación con el 40,3 % en diciembre de 2021. Alrededor del 28 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según la última NAR Estadísticas.

 

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

 

Las ventas en efectivo representaron el 54,6% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 25,5% de las transacciones unifamiliares.

 

Para acceder a los informes estadísticos de Miami-Dade de diciembre de 2022, fin de año de 2022 y cuarto trimestre de 2022, visite  http://www.SFMarketIntel.com

 

Nota: Las estadísticas de este comunicado de prensa pueden variar según las fechas de los informes. MIAMI informa estadísticas exactas directamente desde su sistema MLS.

 

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