Las proyecciones empiezan a marcar el rumbo hacia 2026 y varios analistas coinciden en que las tasas de referencia podrían ubicarse alrededor del 4,5 %. Para el sector inmobiliario, la pregunta central es cómo se trasladará este nivel a los cap-rates, ya que la relación entre ambos siempre ha sido estrecha.
En términos generales, cuando las tasas de interés suben, los inversionistas exigen mayores rendimientos y los cap-rates tienden a aumentar; cuando las tasas bajan, ocurre lo contrario y los cap-rates se comprimen. Sin embargo, no es una ecuación automática, porque entran en juego factores como la calidad del activo, la ubicación, el riesgo percibido y la liquidez del mercado.
Si efectivamente llegamos a 2026 con una tasa en 4,5 %, es probable que los cap-rates se estabilicen en un rango intermedio. No veremos la fuerte compresión que se dio en los años de tasas cercanas a cero, pero tampoco un repunte dramático que golpee la valuación de los activos. Las propiedades prime, con contratos sólidos y en ubicaciones estratégicas, mantendrán cap-rates más ajustados, mientras que en mercados secundarios o con mayor riesgo los inversionistas exigirán un mayor spread sobre la tasa libre de riesgo.
En la práctica, esto abre un escenario de equilibrio: los compradores encontrarán oportunidades con rendimientos razonables y los vendedores deberán ajustar expectativas de precio, entendiendo que el costo de financiamiento seguirá siendo un factor determinante. La clave estará en cómo cada mercado local absorba el nuevo nivel de tasas y qué tanto los inversionistas confíen en la estabilidad de los ingresos de cada activo.