MIAMI — Dos indicadores principales de compra de viviendas (ventas de viviendas pendientes y citas en exhibición) aumentaron mes tras mes en el condado de Miami-Dade a medida que el resistente mercado del sur de la Florida continúa ilustrando su demanda de mercado única frente a las tasas hipotecarias elevadas, según las estadísticas publicadas en enero de 2023. hoy por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el sistema del Servicio de Listado Múltiple (MLS).

El sector inmobiliario de Miami, que registró su segundo mayor total de ventas de viviendas en la historia en 2022 a pesar de que las tasas hipotecarias se duplicaron con creces en el transcurso del año, puede esperar ver más ventas cerradas en los próximos meses. Las ventas pendientes tardan hasta 40 días en cerrarse y no todas las ventas pendientes y las citas para mostrar terminan en tratos.

“Miami es un mercado único debido a nuestro alto porcentaje de compradores en efectivo, la creciente migración y el creciente número de compradores internacionales y nacionales”, dijo la presidenta de la junta directiva de MIAMI, Ines Hegedus-Garcia. “Miami está protegido en cierto sentido de las subidas de tipos de interés debido a esos fundamentos. Mientras que otros mercados importantes de EE. UU. están viendo precios decrecientes, el mercado de Miami sigue siendo muy fuerte y sigue apreciándose”.

La mayoría de las citas en el sur de la Florida en un mes desde mayo de 2022

Las citas para mostrar en la MLS del sureste de Florida, propiedad de MIAMI REALTORS®, aumentaron un 54,5 % mes tras mes a 233.144 demostraciones. Marca la mayor cantidad de presentaciones en un mes desde mayo de 2022 (245,225 citas).

Las ventas pendientes totales del condado de Miami-Dade aumentaron un 35,5 % mes a mes, de 1688 en diciembre de 2022 a 2288 en enero de 2023. Es el primer aumento mes a mes de las ventas pendientes totales desde agosto de 2022.

Los compradores de viviendas saltaron al margen en enero cuando las tasas hipotecarias disminuyeron 1 punto porcentual desde el máximo de octubre del 7,16%, pero ahora, en febrero, las tasas han vuelto a subir. Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años promedió 6.32% al 16 de febrero. Eso es más que el 6.12% de la semana anterior y el 3.92% hace un año.

“Mientras que los compradores de viviendas continúan enfrentando el desafío de las tasas hipotecarias en aumento, es importante tener en cuenta que el sur de la Florida todavía se encuentra en un mercado de vendedores”, dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. “Las viviendas son escasas ya que el área continúa experimentando un crecimiento laboral más fuerte que a nivel nacional y una migración sostenida, especialmente de jubilados y trabajadores y empresas que se trasladan. Los compradores de viviendas deben tener en cuenta que es más probable que los precios de las viviendas sigan subiendo que bajando dada la escasez de viviendas en el mercado y la disminución de la construcción de viviendas nuevas”.

Las ventas totales de enero de 2023 en Miami disminuyeron un 46,9% año tras año, de 2645 a 1402, porque se compara con un enero histórico de 2022 y el mercado actual tiene un inventario más bajo en puntos de precios específicos y tarifas más altas. Ampliar el alcance para analizar todos los eneros muestra que el total de enero de 2023 está en línea con las cifras previas a la pandemia.

Las ventas de viviendas unifamiliares disminuyeron un 41,2 % año tras año, de 1008 en enero de 2022 a 593 en enero de 2023 debido a su comparación con un histórico enero de 2022 y el mercado actual tiene un inventario más bajo en puntos de precio específicos y tarifas más altas. Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 50,6 % año tras año, de 1637 en enero de 2022 a 809 en enero de 2023, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.

Los Fundamentos del Mercado de Bienes Raíces de Miami Lideran la Nación

Apreciación de precios

• Los precios de Miami siguen aumentando (más de 11 años consecutivos de apreciación de precios) a diferencia de muchos otros mercados importantes y las casas se siguen vendiendo rápidamente (39 días en promedio).
• Miami es uno de los dos únicos mercados de EE. UU. que se pronostica que verán una apreciación de precios en 2023 según el pronóstico de Goldman Sachs .

Ganancias de migración

• El sur de la Florida ocupó el primer lugar en los EE. UU. por la mayor cantidad de aumentos de población entrante entre 2019 y 2022, un aumento del 56,2 % según los datos de cambio de dirección del Servicio Postal de los Estados Unidos .
• Los intercambios de licencias de conducir fuera del estado del sur de la Florida siguen siendo de dos dígitos para la reubicación de neoyorquinos, californianos, habitantes de Nueva Jersey y más, según datos del Departamento de Seguridad Vial y Vehículos Motorizados de Florida (FLHSMV).
• Florida es el estado de más rápido crecimiento por primera vez desde 1957 (1142 nuevos residentes netos por día en 2022 según el censo de EE. UU.)

Compradores en efectivo

• El porcentaje de Miami de compradores en efectivo (43,2%) es significativamente más alto que el promedio nacional (29%). Casi el 60% de los compradores de artículos de lujo de Miami-Dade pagan en efectivo.

Afluencia de riqueza

• El condado de Broward y el condado de Miami-Dade ocuparon el primer y segundo lugar, respectivamente, en los EE. UU. por un volumen de ventas de más de $10 millones sobre la base del cambio porcentual de 2019 frente a 2022 a través de Compass
• Las empresas globales continúan reubicándose en Miami, como Citadel, un fondo de cobertura multinacional que administra $57 mil millones en activos y está desarrollando una torre de oficinas en Miami de $1 mil millones con planes de tener 1500 empleados en 10 años.

Crecimiento laboral

• Miami se ubicó entre los 20 primeros en los EE. UU. para la mayoría de las ofertas de trabajo en tecnología a través del Informe de trabajos tecnológicos de CompTIA. La industria tecnológica ofrece algunos de los trabajos mejor pagados.
• Alrededor de 60 empresas se expandieron o reubicaron en el condado de Miami-Dade en 2021-22, creando 8,000 nuevos empleos directos e indirectos de alto valor con un salario promedio de $97,000, según Beacon Council .
• El sur de la Florida tiene uno de los mercados laborales más sólidos del país, con un 2% de desempleo, una cifra inferior a la nacional.

Teletrabajo y Coworking

• Apodada la Capital mundial del coworking, Miami experimentó un aumento del 143 % en la demanda de espacios de oficinas flexibles en 2022 en comparación con antes de la pandemia a través de The Instant Group.
• La expansión del trabajo remoto beneficia a Miami porque si puede trabajar en cualquier lugar, ¿por qué no querría vivir en la soleada Miami?

Compradores globales

• Miami es el mercado número 1 de EE. UU. para compradores globales. Los compradores de vivienda extranjeros compraron $6.8 mil millones en propiedades residenciales del sur de la Florida en 2022, un 34 % más que los $5.1 mil millones en 2021, según nuestro Estudio global MIAMI REALTORS® de 2022 .

Los precios de las viviendas en el sur de la Florida y los ingresos de los hogares aumentan con la migración de la riqueza

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 4,8% año tras año en enero de 2023, pasando de $520.000 a $545.000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 134 meses consecutivos (más de 11 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 11,1 % año tras año, de $360 000 a $400 000. Los precios medios de los condominios han aumentado en 135 de los últimos 140 meses.

Si bien los precios medios locales han aumentado, también lo han hecho los ingresos de los hogares locales. Miami y West Palm Beach se ubican entre los 10 primeros en los EE. UU. en el crecimiento medio de compradores de vivienda (2019 frente a 2021). El ingreso medio de los compradores de vivienda de Miami creció un 16,9 % a $104 000 en 2021, y el ingreso medio de los compradores de vivienda de West Palm Beach es de $110 000 según el informe de Redfin.

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (4 meses) y condominios (4,4 meses) es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de las viviendas son los alquileres y los alquileres han subido.

Listados activos de Miami-Dade todavía cerca de mínimos históricos; Se necesita más suministro

El inventario activo anual promedio de fin de año en Miami desde 2008 es 19,537 y las listas activas a fines de 2022 totalizaron 10,730. Las cotizaciones activas en Miami han bajado un 48,7 % en comparación con antes de la pandemia (finales de 2022 frente a finales de 2019).

Las cotizaciones activas totales a finales de enero de 2023 aumentaron un 30,1 % año tras año, de 8275 a 10 769.

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 67,5 % año tras año en enero de 2023, de 2367 listados activos el año pasado a 3964 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 15,2 % año tras año a 6805 de 5908 listados durante el mismo período en 2022.

Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 6,8 % a 1.306 desde 1.401 año tras año. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 19.6%, de 2,410 a 1,938 año tras año.

Los nuevos listados para todas las propiedades de Miami aumentaron un 39.8% mes tras mes en enero de 2023.

El suministro de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 122,2 % a 4 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó un 51,7% a 4,4 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a finales de enero fue de 980.000 unidades, un 2,1% más que en diciembre y un 15,3% más que hace un año (850.000). El inventario sin vender tiene un suministro de 2,9 meses al ritmo de ventas actual, sin cambios desde diciembre pero superior a los 1,6 meses de enero de 2022.

El sector inmobiliario de Miami registra un impacto económico local de $157,7 millones en enero de 2023
Cada vez que se vende una casa, la economía se ve afectada: los ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la vivienda (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan a la economía) y la nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $112,500, según NAR. El condado de Miami-Dade vendió 1402 viviendas en enero de 2023 y tuvo un impacto económico local de $157,7 millones.

El volumen total en dólares de Miami sumó $1.2 mil millones en enero de 2023. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 42,6 % año tras año a $588,9 millones. El volumen en dólares de los condominios disminuyó un 48,1% año tras año a $540,5 millones.

Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 1,8 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidos los REO (propiedades de propiedad de bancos) y las ventas en descubierto, en comparación con el 1,2 % en enero de 2022. En 2009, las ventas en dificultades comprendían 70% de las ventas de Miami.

Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,5 % y el 1,3 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en enero de 2023.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron aproximadamente el 1% de las ventas en enero, lo mismo que hace un año.

Casi el 40 % de todas las ventas de condominios en Florida ocurrieron en el sur de Florida en enero de 2023

El sur de Florida (Miami, Broward, Palm Beach) registró el 39,1 % de todas las ventas de condominios en Florida en enero de 2023. Para todas las propiedades, el sur de Florida tuvo el 28,4 % de todas las ventas en Florida.

En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 14.766 en enero de 2023, un 32,5 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios-adosados ​​existentes totalizaron 6.078, un 40,7 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

A nivel nacional, las transacciones de venta de viviendas existentes totales cayeron un 0,7 % desde diciembre de 2022 a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,00 millones en enero. Año tras año, las ventas retrocedieron un 36,9% (por debajo de los 6,34 millones en enero de 2022).

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $389,990, un 4 % más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $310.000, un 8,8% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de una vivienda existente para todos los tipos de vivienda en enero fue de $359 000, un aumento del 1,3 % desde enero de 2022 ($354 300), ya que los precios subieron en tres de las cuatro regiones de EE. UU. mientras caían en el oeste. Esto marca 131 meses consecutivos de aumentos año tras año, la racha más larga registrada.

El sector inmobiliario de Miami se acerca al precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 94,6 % en enero de 2023, por debajo del 98,1 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 95,1 %, por debajo del 97,3 % del año pasado.

El número promedio de días entre las fechas de cotización y contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 39 días, frente a los 24 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 85 días, frente a los 74 días del año pasado.

La mediana de días entre la fecha de listado y la fecha del contrato para los condominios fue de 44 días, frente a 40 días. El número medio de días para la venta de condominios fue de 86 días, por debajo de los 87 días.

Ventas en efectivo en Miami 48,9% más que la cifra nacional
Las ventas en efectivo representaron el 43,2% de las ventas cerradas en Miami en enero de 2023, en comparación con el 40,1% en enero de 2022. Alrededor del 29% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de NAR.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 53,8% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 28,7% de las transacciones unifamiliares.