Las ventas de vivienda unifamiliares en Miami aumentan por cuarto mes consecutivo

MIAMI — Las ventas totales de viviendas en el condado de Miami-Dade superaron sus totales previos a la pandemia, ya que el inventario de viviendas unifamiliares aumentó por cuarto mes consecutivo en agosto de 2022, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el sistema del Servicio de Listado Múltiple (MLS). .

“Los esfuerzos de la Fed para hacer frente a la inflación han resultado en tasas hipotecarias más altas y una mayor sensación de incertidumbre económica que ha servido para moderar el mercado inmobiliario sin precedentes de Miami”, dijo el presidente de la junta de MIAMI, Fernando Arencibia Jr. “Sin embargo, las ventas en Miami siguen siendo más altas que antes de la pandemia, los precios medios continúan apreciándose, aunque a un ritmo más lento, la región continúa experimentando un crecimiento salarial y migración, y está llegando al mercado más inventario unifamiliar”.

Las ventas de viviendas de agosto de 2022 superan los totales previos a la pandemia

En comparación con un récord de agosto de 2021, las ventas de agosto de 2022 disminuyeron un 24,1 % año tras año, de 3299 a 2505. Agosto de 2021 fue el mejor agosto de la historia del condado y el noveno mes más vendido.

Las ventas totales de agosto de 2022 superaron los totales de agosto previos a la pandemia de Miami (Miami promedió 2,341 ventas totales de viviendas en el mes de agosto de 2016-19).

La Fed, que hoy votó a favor de otro aumento de la tasa de los fondos federales, tiene la intención de frenar la alta inflación de 40 años. Si bien la Reserva Federal no establece las tasas hipotecarias, las afecta a través de la conducción de su política monetaria. Como resultado, la tasa hipotecaria fija a 30 años ha fluctuado de 2.93% a 6.28% en las últimas 52 semanas, un rango de volatilidad sin precedentes.

Septiembre de 2022 marca el sexto mes consecutivo de tasas hipotecarias del 5% o más. Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años fue del 5,22 % en agosto, por debajo del 5,41 % de julio. La tasa de compromiso promedio durante todo 2021 fue del 2,96 %.

La vivienda es sensible al aumento de las tasas hipotecarias. 2018 marcó la última vez que las tasas hipotecarias alcanzaron el 5%. Las ventas totales de viviendas en agosto de 2022 en Miami terminaron un 2,5 % más que en agosto de 2018 (2505 frente a 2444).

Superar su total de ventas previo a la pandemia con tasas en aumento y un inventario bajo ilustra la profundidad de la demanda de bienes raíces en Miami. La demanda local sigue siendo impulsada por importantes empresas como el fondo de cobertura y la firma de valores Citadel que se mudan al sur de la Florida, el regreso de los compradores globales, los cambios demográficos con el aumento de las poblaciones de personas mayores y compradores de viviendas millennial, el alto porcentaje de la fuerza laboral que trabaja de forma remota, el aumento de los precios de alquiler y más.

Con el aumento de las vacunas globales y las situaciones políticas inestables en todo el mundo, el sur de la Florida está viendo un aumento en los compradores de viviendas extranjeros.

A los extranjeros vacunados se les permitió reanudar los viajes a los EE. UU. en noviembre de 2021 y eso continúa generando más inversiones internacionales en el sur de Florida, el destino número uno en los EE. UU. para compradores extranjeros. Los compradores globales compran en Miami por innumerables razones, incluido que Miami es una ciudad global de clase mundial con mejores precios inmobiliarios que otras ciudades globales similares. Los compradores extranjeros se sienten como en casa con nuestra increíble diversidad e inclusión de todas las culturas, junto con todas nuestras comodidades.

Las ventas de viviendas unifamiliares disminuyeron un 21,2 % año tras año, de 1309 en agosto de 2021, que batió récords, a 1032 en agosto de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias. Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 26% año tras año, de 1,990 récord en agosto de 2021 a 1,473 en agosto de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.

En agosto de 2021, las ventas en Miami alcanzaron un récord debido a las tasas hipotecarias del 3 %, la mayor oferta (particularmente en condominios) y la demanda impulsada por la pandemia.

En agosto de 2022, las ventas en Miami se vieron afectadas por tasas más altas de 5-6% cuando se establecieron contratos en mayo y junio y un inventario más bajo.

Sur de Florida: una ganga en comparación con otras ciudades globales y áreas metropolitanas de EE. UU.

El precio por metro cuadrado de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach es de $3,170, muy por debajo de al menos 30 ciudades globales y más de 13 áreas metropolitanas de EE. UU., incluidos mercados como Hong Kong ($28,570), la ciudad de Nueva York ($17,191), San Francisco-Oakland-Hayward , CA ($8,250), Madrid, España ($6,173), Los Ángeles-Long Beach-Glendale, CA ($4,740) y Seattle-Tacoma-Bellevue, WA ($4,460), según el Perfil de Transacciones Internacionales en Residencial de EE. UU. de la Asociación Nacional de REALTORS. Bienes Raíces 2022 .

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 10,1% año tras año en agosto de 2022, aumentando de $500,500 a $551,250. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 129 meses consecutivos (10,75 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 11,9 % año tras año, de $335 000 a $375 000. Los precios medios de los condominios han aumentado en 131 de los últimos 135 meses.

Si bien los precios medios han aumentado a nivel nacional, también lo ha hecho el poder adquisitivo de viviendas debido a una disminución a largo plazo de las tasas antes de marzo de 2022 y al crecimiento lento pero constante de los ingresos de los hogares. West Palm Beach (No. 5) y Miami (No. 6) se ubicaron entre las 10 principales áreas metropolitanas de EE. UU. donde los ingresos de los compradores de viviendas crecieron más durante la pandemia según el informe Redfin de agosto de 2022.

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (3,3 meses) y condominios (3,4 meses) es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de la vivienda son los alquileres y los alquileres están subiendo con fuerza.

A nivel local, la mayor parte de las ventas de lujo en Miami también es parte de la razón del gran aumento año tras año en los precios medios.

El inventario de viviendas unifamiliares de Miami aumenta por cuarto mes consecutivo

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 26 % año tras año en agosto de 2022, de 3025 listados activos el año pasado a 3813 el mes pasado. El inventario de condominios disminuyó un 23,8 % año tras año a 6300 de 8263 listados durante el mismo período en 2021.

Los nuevos listados de casas unifamiliares en Miami disminuyeron 7.2% a 1,573 de 1,695. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 17.1%, de 2,556 a 2,118.

La oferta de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 43,5 % a 3,3 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes disminuyó un 26,1% a 3,4 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

El total de listados activos a fines de agosto de 2022 disminuyó un 10,4 % año tras año, de 11 288 a 10 113.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a fines de agosto fue de 1,280,000 unidades, una disminución de 1.5% desde julio y sin cambios con respecto al año anterior. El inventario sin vender tiene un suministro de 3,2 meses al ritmo de ventas actual, idéntico al de julio y superior a los 2,6 meses de agosto de 2021.

El sector inmobiliario de Miami registra un impacto económico local de $281,8 millones en agosto de 2022
Cada vez que se vende una casa, la economía se ve afectada: los ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la vivienda (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan a la economía) y la nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $112,500, según NAR. El condado de Miami-Dade vendió 2505 viviendas en agosto de 2022 y tuvo un impacto económico local de $281,8 millones.

El volumen total en dólares de Miami sumó $1,800 millones en agosto de 2022. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 29,2 % año tras año, de $1,400 millones a $1,000 millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 28,7 % año tras año, de $1100 millones a $801,7 millones.

Las ventas en dificultades de Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable Las
ventas en dificultades totales de Miami aumentaron de forma insignificante en agosto de 2022, de 45 a 48. Las ventas en descubierto y los REO representaron el 0,3 % y el 1,6 % año tras año, respectivamente, del total de ventas en Miami en agosto de 2022 Las transacciones de venta corta disminuyeron un 56 % año tras año, mientras que los REO aumentaron un 41 %.

Solo el 1,9 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami se realizaron en dificultades el mes pasado, incluidos REO (propiedades de propiedad de bancos) y ventas cortas, en comparación con el 1,4 % en agosto de 2021. En 2009, las ventas en dificultades representaron el 70 % de las ventas en Miami.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron aproximadamente el 1% de las ventas en agosto, esencialmente sin cambios desde julio de 2022 y agosto de 2021.

El porcentaje de ventas de Miami continúa superando a la nación, el estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 24.877, un 15,8 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 10.000, un 20,3 % menos que las 12.550 de agosto 2021. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se escriben los contratos de venta.

A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas existentes completó transacciones que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, registró una contracción menor del 0,4 % desde julio a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,80 millones en agosto. Año tras año, las ventas se desvanecieron un 19,9% (5,99 millones en agosto de 2021).

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $407,000, un 15 % más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $305.000, un 20,8% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de viviendas existentes de todos los tipos de vivienda en agosto fue de $389 500, un aumento del 7,7 % desde agosto de 2021 ($361 500), ya que los precios aumentaron en todas las regiones. Esto marca 126 meses consecutivos de aumentos año tras año, la racha más larga registrada.

Miami Real Estate atrae múltiples ofertas, los compradores superan el precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 97,7 % en agosto de 2022, un 1 % menos que el 98,7 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 97,8 %, un 0,7 % más que el 97,1 % del año pasado.

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 21 días, frente a los 17 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 61 días, una disminución del 4,7 % con respecto a los 64 días del año pasado.

La mediana de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 23 días, un 34,3% menos que los 35 días. La mediana de días para la venta de condominios fue de 65 días, una disminución del 18,8 % con respecto a los 80 días.

Ventas en efectivo en Miami 65,4 % más que la cifra nacional en agosto de 2022
Las ventas en efectivo representaron el 39,7 % de las ventas cerradas en Miami en agosto de 2022, en comparación con el 38,9 % en agosto de 2021. Alrededor del 24 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según la última NAR Estadísticas.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 47,3% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 28,9% de las transacciones unifamiliares.