Mercado de Bienes Raices en New York, el nuevo despegue

El mercado de ventas de Manhattan se ha desacelerado. En comparación con el año pasado, los contratos firmados en mayo, junio y julio tienen una caída promedio del 25%.

A lo largo de 2021 y principios de 2022, los compradores tuvieron que lidiar con una mayor competencia a medida que escaseaba el inventario de calidad, lo que culminó en un descuento promedio de cotización original de solo el 1,9 % para los acuerdos firmados en abril de 2022. En otras palabras, la mitad de los vendedores que firmaron un acuerdo abandonaron lejos con el 98,1% de su precio de venta original.

Sin embargo, a medida que el mercado se desaceleró, las unidades comenzaron a permanecer más tiempo en el mercado, lo que obligó a más y más vendedores a competir entre sí mediante la reducción de precios. En enero, por ejemplo, hubo aproximadamente 600 recortes de precios, lo que representa alrededor del 15% del inventario que cotiza activamente. Para junio, ese número se había más que duplicado a más de 1500, lo que representa casi una cuarta parte del inventario que cotiza activamente. Como tal, la desaceleración es amplia, real e impactante.

Las principales razones de esto: el aumento de las tasas hipotecarias, el aumento de la inflación y los temores de recesión. No importa la causa, la caída en el volumen ha obligado a los vendedores a competir en precio. Como resultado, durante el mismo período, hubo un 25 % más de recortes de precios, con una reducción adicional del 7 % en comparación con el año pasado. Con precios líderes en volumen, la acción del precio de hoy probablemente será evidente en los próximos informes trimestrales. En este punto, es solo cuestión de tiempo antes de que la desaceleración se convierta en parte del registro permanente de ventas.

Si bien esto parece dramático, sin embargo, los datos sugieren que el mercado no se está derrumbando, sino que simplemente está volviendo al volumen estacional normal . En otras palabras, la desaceleración parece ser más una cuestión de comparación y menos un cambio macroeconómico. No es un choque, es una reversión a la media.

Acercándonos: la desaceleración es real

Según los números, 2022 comenzó fuerte. Durante el primer trimestre de 2022, se firmaron 3.675 contratos, la cifra trimestral más alta en 15 años y casi un 4 % más que el primer trimestre de 2021. La tendencia al alza del volumen parecía continuar en el segundo trimestre, pero a mediados de abril , el nivel de demanda había comenzado a caer, con abril, mayo, junio y ahora julio mostrando mayores déficits en comparación con los períodos del año anterior.

Zooming Out: el verano suele ser lento

Retrocediendo de las minucias de las ventas diarias de Manhattan y observando sus patrones históricos, se muestra que el mercado de verano del tercer trimestre es casi siempre el más lento. Hasta ahora, el ritmo de los contratos firmados en el tercer trimestre sugiere que la tendencia es casi la misma que el promedio de 2007-2019.

La excepción que confirma la regla fue 2021, cuando el volumen de negocios para el verano superó el promedio de 2007-2019 cada trimestre. Este gran desempeño naturalmente preparó el escenario para descensos vertiginosos, simplemente porque la comparación fue con máximos por encima del promedio y no con niveles normales.

Situando junio de 2022 en contexto con otros meses, el nivel de volumen de transacciones parece algo normal. Con la mayoría de los meses de temporada alta por encima y los meses de verano típicamente tranquilos por debajo. De hecho, una comparación del desempeño histórico de junio muestra que junio de 2022 se encuentra en el medio del camino. Si bien las cifras de cambio porcentual y año tras año pintan una imagen de un mercado en caída libre, la vista de gran angular sugiere que el mercado simplemente ha vuelto a la normalidad. Los compradores todavía están buscando y las ofertas todavía están sucediendo.

Qué significa esto para los vendedores

La ventaja de inventario que los vendedores disfrutaron durante los últimos dos años casi ha desaparecido. Ciertamente, las unidades excepcionales seguirán atrayendo la atención y las primas, pero ya no basta con listar una propiedad.

Esto significa que los vendedores de hoy deben ajustar sus expectativas y centrarse en los precios del mercado. Con los niveles de acuerdos esencialmente de vuelta a la normalidad, el éxito de la fijación de precios se puede medir primero por el tráfico de compradores y después por los días en el mercado. Un precio en el mercado o cerca de él debería dar como resultado un tráfico de compradores adecuado para la temporada dentro de las primeras dos semanas de la cotización, lo que lleva a un acuerdo firmado antes de los días típicos en el mercado del área local.

Aqui es donde se pone complicado.

Los vendedores tienden a centrarse en los precios de venta recientes, mientras que los compradores están más interesados ​​en los precios de cotización actuales. Cuando el mercado se calienta con alta actividad y bajo inventario, como sucedió durante 2021 y principios de 2022, los intereses están alineados. Sin embargo, a medida que el mercado se ralentiza, los compradores tienen más opciones y menos urgencia, por lo que los listados actuales se evalúan entre sí y la expectativa de futuros listados, ofreciendo aún más selección.

Los vendedores que ignoren esta dinámica y elijan cotizar con un precio basado en ventas cerradas recientes, que son más un reflejo del mercado hace seis meses, lo encontrarán frustrante. Hay poco o ningún tráfico y días más largos que el promedio en el mercado. Los vendedores de hoy necesitan cerrar la brecha entre los precios de venta rezagados y los precios de cotización en tiempo real si quieren cerrar un trato.

Lo que esto significa para los compradores

Con los informes de los medios sobre las caídas año tras año dignas de titulares, hay una buena cantidad de lo que la gente de criptografía llama FUD: miedo, incertidumbre y duda.

Para los compradores intrépidos, la desaceleración actual representa un descanso de las guerras de ofertas limitadas por la oferta y la competencia intensa. Con más vendedores recortando precios, se ha abierto una ventana de oportunidad para la negociación. Sin embargo, así como el mercado parecía imparable durante el invierno, la desaceleración puede resultar transitoria. Los vendedores tienden a reaccionar ante los mercados volátiles retirando sus cotizaciones del mercado, por lo que es posible que las mayores opciones que los compradores tienen hoy no duren.

Para los compradores, el regreso a la estacionalidad que coincide con el final de la racha posterior a la pandemia puede ofrecer tanto selección como negociación, especialmente para aquellos compradores que son menos sensibles a las tasas.