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Nov 4, 2022 | Blog | 0 Comentarios

Miami proyecta el segundo año con mayores ventas inmobiliarias

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Fuente: www.miamirealtors.com

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MIAMI — El mercado de bienes raíces del condado de Miami-Dade está en camino de tener su segundo año de ventas más grande a medida que el mercado resistente avanza lentamente hacia el equilibrio a raíz del aumento de las tasas hipotecarias, según las estadísticas de septiembre de 2022 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI Association of Realtors, MIAMI ) y el sistema del Servicio de Listado Múltiple (MLS).

 

“El aumento sin precedentes en las tasas hipotecarias, del 3 % al 7 %, más el hecho de que las ventas se compararán con el histórico mercado inmobiliario de Miami de 2021 significa que las transacciones este invierno disminuirán, no solo en Miami, sino en todo el país”. MIAMI Presidente de la Junta Fernando Arencibia Jr. dijo. “Sin embargo, los sólidos fundamentos del mercado de Miami aislarán nuestro mercado en gran medida. En el fondo, el sector inmobiliario es un negocio basado en la oferta y la demanda. Todavía tenemos que ver aumentos estadísticamente significativos en los nuevos listados, por lo que incluso con un grupo de compradores reducido, todavía estamos rastreando múltiples ofertas porque el inventario no se ha movido significativamente».

 

Se proyecta que Miami registre el segundo año con mayores ventas en la historia

El mercado de bienes raíces del condado de Miami-Dade ya ha vendido 25,990 ventas totales de viviendas (o 95 transacciones por día) hasta septiembre de 2022, lo que lo coloca en camino de ser el segundo mejor año en ventas anuales totales detrás del histórico 2021.

 

En comparación con un récord de septiembre de 2021, las ventas de septiembre de 2022 en Miami disminuyeron un 28,1 % año tras año, de 3031 a 2178, debido al aumento de las tasas hipotecarias y al bajo inventario.

 

Las ventas totales de septiembre de 2022 superaron los totales de septiembre previos a la pandemia de Miami. Miami promedió 2129 ventas totales de viviendas en el mes de septiembre de 2018-19) y tuvo 2178 ventas en septiembre de 2022.

 

Las ventas de viviendas unifamiliares disminuyeron un 30 % año tras año, de 1241 en septiembre de 2021, que batió récords, a 869 en septiembre de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias. Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 26,9 % año tras año, de 1790, un récord en septiembre de 2021, a 1309 en septiembre de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.

 

La Reserva Federal, que votó a favor de otro aumento de la tasa de fondos federales en septiembre, tiene la intención de frenar la alta inflación de 40 años. Si bien la Reserva Federal no establece las tasas hipotecarias, las afecta a través de la conducción de su política monetaria. Como resultado, la tasa hipotecaria fija a 30 años ha fluctuado de 2.99% a 6.92% en las últimas 52 semanas, un rango de volatilidad sin precedentes.

 

Septiembre de 2022 marca el séptimo mes consecutivo de tasas hipotecarias del 5% o más. Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años fue del 6,11 % en septiembre, frente al 5,22 % de agosto. La tasa de compromiso promedio durante todo 2021 fue del 2,96 %.

 

La vivienda es sensible al aumento de las tasas hipotecarias. 2018 marcó la última vez que las tasas hipotecarias alcanzaron el 5%. Las ventas totales de viviendas en septiembre de 2022 en Miami terminaron un 7,9 % más que en septiembre de 2018 (2019 frente a 2178).

 

Fundamentos sólidos del mercado inmobiliario de Miami vs. Tarifas altas, inventario bajo

  • Compañías globales, como Citadel, un fondo de cobertura de $54 mil millones de dólares, continúan reubicándose en Miami, generando empleos bien remunerados.
  • La demanda de los compradores de viviendas de los estados de alta densidad y altos impuestos sigue siendo alta, ya que los intercambios de licencias de conducir de Florida aumentan dos dígitos para reubicar a los californianos y neoyorquinos.
  • Miami es el hogar de la tasa de desempleo más baja del país.
  • Los precios de Miami siguen subiendo (más de 10 años de apreciación de precios consecutiva) y las casas siguen vendiéndose rápido (27 días en promedio).
  • Los compradores globales, que debido a los protocolos de la pandemia no han podido comprar como estaban acostumbrados en los últimos años, están regresando en masa al destino número 1 para los compradores de vivienda a nivel mundial. Este mes, Miami fue clasificado como el destino 1 en el mundo para la inversión extranjera por Financial Times .
  • El porcentaje de compradores en efectivo de Miami (39.5%) es significativamente más alto que el promedio nacional (22%).
  • Cambios demográficos (los millennials alcanzan la mejor edad para comprar una casa y aumentan el crecimiento de la población de adultos mayores/jubilados)
  • El alto porcentaje de la fuerza laboral que trabaja de forma remota favorece el mercado de Miami, donde muchos se han mudado para vivir, trabajar y jugar debido a nuestro estilo de vida, clima y más.

 

Sur de Florida: una ganga en comparación con otras ciudades globales y áreas metropolitanas de EE. UU.

El precio por metro cuadrado de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach es de $3,170, muy por debajo de al menos 30 ciudades globales y más de 13 áreas metropolitanas de EE. UU., incluidos mercados como Hong Kong ($28,570), la ciudad de Nueva York ($17,191), San Francisco-Oakland-Hayward , CA ($8,250), Madrid, España ($6,173), Los Ángeles-Long Beach-Glendale, CA ($4,740) y Seattle-Tacoma-Bellevue, WA ($4,460), según el Perfil de Transacciones Internacionales en Residencial de EE. UU. de la Asociación Nacional de REALTORS. Bienes Raíces 2022 .

 

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 17,1 % año tras año en septiembre de 2022, pasando de $485.000 a $568.000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 130 meses consecutivos (10,83 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 19,7 % año tras año, de $330 000 a $395 000. Los precios medios de los condominios han aumentado en 132 de los últimos 136 meses.

 

Si bien los precios medios han aumentado a nivel nacional, también lo ha hecho el poder adquisitivo de viviendas debido a una disminución a largo plazo de las tasas antes de marzo de 2022 y al crecimiento lento pero constante de los ingresos de los hogares. West Palm Beach (No. 5) y Miami (No. 6) se ubicaron entre las 10 principales áreas metropolitanas de EE. UU. donde los ingresos de los compradores de viviendas crecieron más durante la pandemia según el informe Redfin de agosto de 2022.

 

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (3,5 meses) y condominios (3,5 meses) es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de la vivienda son los alquileres y los alquileres están subiendo con fuerza.

 

A nivel local, la mayor parte de las ventas de lujo en Miami también es parte de la razón del gran aumento año tras año en los precios medios.

 

El inventario de viviendas unifamiliares de Miami aumenta por quinto mes consecutivo, mientras que los condominios disminuyen

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 32,3 % año tras año en septiembre de 2022, de 2957 listados activos el año pasado a 3912 el mes pasado. El inventario de condominios cayó un 20,5 % año tras año a 6399 de 8049 listados durante el mismo período en 2021.

 

Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 15,6% a 1.351 desde 1.601. Las nuevas entradas de condominios disminuyeron un 24,5%, de 2.460 a 1.858.

 

La oferta de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 59,1 % a 3,5 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes disminuyó un 18,6% a 3,5 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

 

Las cotizaciones activas totales a fines de septiembre de 2022 disminuyeron un 6,3 % año tras año, de 11 006 a 10 311.

 

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a fines de septiembre fue de 1,25 millones de unidades, lo que representa una disminución del 2,3% respecto de agosto y del 0,8% respecto del año anterior. El inventario sin vender tiene un suministro de 3,2 meses al ritmo de ventas actual, sin cambios desde agosto y más que los 2,4 meses de septiembre de 2021.

 

Miami Real Estate registra un impacto económico local de $245 millones en septiembre de 2022
Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: los ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan a la economía) y la nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).

 

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $112,500, según NAR. El condado de Miami-Dade vendió 2178 viviendas en septiembre de 2022 y tuvo un impacto económico local de $245 millones.

 

El volumen total en dólares de Miami ascendió a $1,600 millones en septiembre de 2022. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 36,1 % año tras año, de $1,200 millones a $759,6 millones. El volumen en dólares de los condominios disminuyó un 15,3% año tras año, de $982,9 millones a $832,8 millones.

 

Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable Las
ventas en dificultades totales en Miami disminuyeron un 49,1 % en septiembre de 2022, de 55 a 28. Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,4 % y el 0,9 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en septiembre 2022. Las transacciones de venta corta disminuyeron un 60 % año tras año, mientras que los REO disminuyeron un 42,9 %.

 

Solo el 1,2 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami se realizaron en dificultades el mes pasado, incluidos los REO (propiedades de propiedad de bancos) y las ventas en descubierto, en comparación con el 1,8 % en septiembre de 2021. En 2009, las ventas en dificultades representaron el 70 % de las ventas en Miami.

 

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron aproximadamente el 2% de las ventas en septiembre, un aumento marginal del 1% en septiembre de 2021.

 

El porcentaje de ventas de Miami continúa superando a la nación, el estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 20,099 en septiembre de 2022, un 29 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 8,406, un 29 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

 

A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas usadas se contrajo un 1,5% desde agosto a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,71 millones en septiembre. Año tras año, las ventas disminuyeron un 23,8% (frente a los 6,18 millones en septiembre de 2021).

 

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $403.880, un 13,8 % más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $307.250, un 20,5% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

 

A nivel nacional, el precio medio de viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en septiembre fue de $384 800, un aumento del 8,4 % desde septiembre de 2021 ($355 100), ya que los precios subieron en todas las regiones. Esto marca 127 meses consecutivos de aumentos año tras año, la racha más larga registrada.

 

Miami Real Estate atrae múltiples ofertas, los compradores superan el precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 96,6 % en septiembre de 2022, un 2 % menos que el 98,6 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 97,2 %, un 0,1 % menos que el 97,3 % del año pasado.

 

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 24 días, frente a los 18 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 68 días, un aumento del 3 % con respecto a los 66 días del año pasado.

 

La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 28 días, un 20 % menos que los 35 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 71 días, una disminución del 13,4 % con respecto a los 82 días.

 

Ventas en efectivo en Miami 79,5 % más que la cifra nacional en septiembre de 2022
Las ventas en efectivo representaron el 39,5 % de las ventas cerradas en Miami en septiembre de 2022, en comparación con el 37,3 % en septiembre de 2021. Alrededor del 22 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según la última NAR Estadísticas.

 

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

 

Las ventas en efectivo representaron el 49,6% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 24,3% de las transacciones unifamiliares.

 

Para acceder a los informes estadísticos de Miami-Dade de septiembre de 2022, visite  http://www.SFMarketIntel.com

 

Nota: Las estadísticas de este comunicado de prensa pueden variar según las fechas de los informes. MIAMI informa estadísticas exactas directamente desde su sistema MLS.

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