Miami, registra el segundo año con mayores ventas en la historia

MIAMI — El sector inmobiliario del condado de Miami-Dade ya registró el sexto ^mejor año de ventas totales de viviendas de la historia y tiene dos meses más para agregar a su total con el mercado proyectado para finalizar 2022 como el segundo año de ventas más grande de la historia, según octubre. Estadísticas de 2022 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el sistema del Servicio de Listado Múltiple (MLS).

“Las tasas hipotecarias han fluctuado del 3 % al 7 % este año y, a pesar de todo, el resistente mercado inmobiliario de Miami sigue al ritmo del segundo año con mayores ventas de la historia”, dijo el presidente de la junta de MIAMI, Fernando Arencibia Jr. “Las métricas del mercado muestran que los bienes raíces de Miami continúan avanzando poco a poco hacia el equilibrio. Las listas activas totales y los meses de suministro están aumentando lentamente y las relaciones entre el precio de cierre y el precio de venta muestran que hay espacio para negociar, lo que significa más opciones para los compradores. Los nuevos listados aún tienen que aumentar de una manera estadísticamente significativa; sin embargo, al mirar hacia 2023, el potencial de estabilidad en las tasas hipotecarias puede generar más inventario en un mercado cambiante».

La tasa hipotecaria de tasa fija promedio a 30 años cayó bruscamente a 6.61% para la semana del 17 de noviembre, la mayor caída semanal en 41 años. La fuerte caída de esta semana se produjo inmediatamente después de los datos de octubre sobre los precios al consumidor y al productor que mostraron que la inflación ha tocado techo.

“Es probable que las tasas hipotecarias se mantengan por debajo del 7 % durante el resto de 2022 y se mantengan por debajo del 7,5 % en 2023”, dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. “El estancamiento de los aumentos de las tasas de interés en 2023 debería dar vida al mercado de la vivienda y los compradores ajustan sus expectativas a la ‘nueva’ normalidad de un 7%. Las condiciones inmobiliarias comerciales y de vivienda siguen siendo favorables en el mercado del sur de la Florida debido a los precios de las viviendas relativamente asequibles y un entorno favorable para los negocios”.

Se proyecta que Miami registre el segundo año con mayores ventas en la historia

El mercado de bienes raíces del condado de Miami-Dade ya vendió 28,057 ventas totales de viviendas (o 92 transacciones por día) hasta octubre de 2022, lo que lo coloca en camino de ser el segundo mejor año en ventas anuales totales detrás del histórico 2021.

En comparación con un récord de octubre de 2021, las ventas de octubre de 2022 en Miami disminuyeron un 30,6 % año tras año, de 2978 a 2067, debido a las altas tasas hipotecarias y el bajo inventario.

Las ventas de viviendas unifamiliares disminuyeron un 23,9 % año tras año, de 1161 en octubre de 2021, que batió récords, a 884 en octubre de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias. Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 34,9 % año tras año, de 1817, un récord en octubre de 2021, a 1183 en octubre de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.

La Reserva Federal, que ha realizado múltiples aumentos en la tasa de fondos federales, tiene la intención de frenar la alta inflación de 40 años. Si bien la Reserva Federal no establece las tasas hipotecarias, las afecta a través de la conducción de su política monetaria. El economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton, anticipa un aumento de 50 puntos básicos en la tasa de fondos federales en la reunión de diciembre de la Fed, seguido de aumentos de tasas más pequeños en el primer trimestre de 2023 y posiblemente una pausa en la segunda mitad del año a medida que la Fed evalúa el efecto del aumento de las tasas hipotecarias en la economía.

Octubre de 2022 marca el octavo mes consecutivo de tasas hipotecarias del 5% o más. Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años fue del 6,90 % en octubre, frente al 6,11 % de septiembre. La tasa de compromiso promedio durante todo 2021 fue del 2,96 %.

Sólidos fundamentos del mercado inmobiliario de Miami

• Las empresas globales continúan reubicándose en Miami, como Citadel, un fondo de cobertura multinacional que administra $57 mil millones en activos y está desarrollando una torre de oficinas en Miami de $1 mil millones con planes de tener 1500 empleados en 10 años.
• La demanda de los compradores de viviendas de los estados de alta densidad y altos impuestos sigue siendo alta, ya que los intercambios de licencias de conducir de Florida aumentan dos dígitos para reubicar a los californianos y neoyorquinos.
• El área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach tiene la ^sexta tasa de desempleo más baja (2,3%) del país. Esto es más bajo que la tasa de desempleo del 2,5 % en Florida y la tasa del 3,5 % a nivel nacional.
• Los precios de Miami siguen subiendo (casi 11 años de apreciación de precios consecutiva) y las casas siguen vendiéndose rápido (30 días en promedio).
• Los compradores globales, que debido a los protocolos de la pandemia no han podido comprar como estaban acostumbrados en los últimos años, están regresando en masa al destino número 1 para los compradores de vivienda a nivel mundial. Este mes, Miami fue clasificado como el destino 1 en el mundo para la inversión extranjera por Financial Times .
• El porcentaje de Miami de compradores en efectivo (38.1%) es significativamente más alto que el promedio nacional (26%). Casi el 60% de los compradores de artículos de lujo de Miami-Dade pagan en efectivo.
• Las ventas en dificultades son estadísticamente insignificantes, lo que refleja un mercado saludable.
• Cambios demográficos (los millennials alcanzan la mejor edad para comprar una casa y aumentan el crecimiento de la población de adultos mayores/jubilados)
• El alto porcentaje de la fuerza laboral que trabaja de forma remota favorece el mercado de Miami, donde muchos se han mudado para vivir, trabajar y jugar debido a nuestro estilo de vida, clima y más.

Sur de Florida: una ganga en comparación con otras ciudades globales y áreas metropolitanas de EE. UU.

El mercado del sur de la Florida sigue siendo más asequible en comparación con otras metrópolis importantes, y esto ha tendido a atraer empresas al mercado del sur de la Florida. El precio medio de una vivienda unifamiliar fue más bajo en el condado de Miami-Dade ($575 000) en comparación con mercados importantes como San Francisco ($1,3 millones), Los Ángeles ($893 200), Nueva York -Jersey City ($627 400), Boston ($608 900), Denver ($666,600) y Washington DC ($581,300).

El precio por metro cuadrado de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach es de $3,170, muy por debajo de al menos 30 ciudades globales y más de 13 áreas metropolitanas de EE. UU., incluidos mercados como Hong Kong ($28,570), la ciudad de Nueva York ($17,191), San Francisco-Oakland-Hayward , CA ($8,250), Madrid, España ($6,173), Los Ángeles-Long Beach-Glendale, CA ($4,740) y Seattle-Tacoma-Bellevue, WA ($4,460), según el Perfil de Transacciones Internacionales en Residencial de EE. UU. de la Asociación Nacional de REALTORS. Bienes Raíces 2022 .

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 17,3 % año tras año en octubre de 2022, pasando de $490.000 a $575.000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 131 meses consecutivos (10,9 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 18,9 % año tras año, de $326 790 a $388 531. Los precios medios de los condominios han aumentado en 132 de los últimos 137 meses.

Si bien los precios medios han aumentado a nivel nacional, también lo ha hecho el poder adquisitivo de viviendas debido a una disminución a largo plazo de las tasas antes de marzo de 2022 y al crecimiento lento pero constante de los ingresos de los hogares. West Palm Beach (No. 5) y Miami (No. 6) se ubicaron entre las 10 principales áreas metropolitanas de EE. UU. donde los ingresos de los compradores de viviendas crecieron más durante la pandemia según el informe de Redfin.

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (3,7 meses) y condominios (3,8 meses) es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de la vivienda son los alquileres y los alquileres están subiendo con fuerza.

A nivel local, la mayor parte de las ventas de lujo en Miami también es parte de la razón del gran aumento año tras año en los precios medios.

Miami Total Active Listings aumenta por primera vez desde agosto de 2019

El total de listados activos a finales de octubre de 2022 aumentó un 2,2 % año tras año, de 10 570 a 10 799.

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 41,9 % año tras año en octubre de 2022, de 2918 listados activos el año pasado a 4142 el mes pasado. El inventario de condominios disminuyó un 13 % año tras año a 6657 de 7652 listados durante el mismo período en 2021.

Los nuevos listados de casas unifamiliares en Miami disminuyeron 13.9% a 1,348 de 1,566. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 24.5%, de 2,429 a 1,833.

La oferta de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 68,2 % a 3,7 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes disminuyó un 5% a 3,8 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a finales de octubre fue de 1,22 millones de unidades, un 0,8% menos que en septiembre y hace un año (1,23 millones). El inventario sin vender tiene un suministro de 3,3 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 3,1 meses de septiembre y los 2,4 meses de octubre de 2021.

El sector inmobiliario de Miami registra un impacto económico local de $232,5 millones en octubre de 2022
Cada vez que se vende una casa, la economía se ve afectada: los ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la vivienda (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan a la economía) y la nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $112,500, según NAR. El condado de Miami-Dade vendió 2067 viviendas en octubre de 2022 y tuvo un impacto económico local de $232,5 millones.

El volumen total en dólares de Miami ascendió a $1,600 millones en octubre de 2022. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 13,1 % año tras año, de $1,000 millones a $870 millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 21,9% año tras año, de $957 millones a $748 millones.

Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable Las
ventas en dificultades totales en Miami disminuyeron un 28,9 % en octubre de 2022, de 45 a 32. Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,4 % y el 1,1 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en octubre 2022. Las transacciones de venta corta disminuyeron un 52,6 % año tras año, mientras que los REO disminuyeron un 11,5 %.

Solo el 1,5 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami se realizaron en dificultades el mes pasado, incluidos los REO (propiedades de propiedad de bancos) y las ventas en descubierto, en comparación con el 1,5 % en octubre de 2021. En 2009, las ventas en dificultades representaron el 70 % de las ventas en Miami.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron aproximadamente el 1 % de las ventas en octubre, lo mismo que en octubre de 2021.

El porcentaje de ventas de Miami sigue superando a la nación, el estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 20.837 en octubre de 2022, un 24,6 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 8.356, un 26,9 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas usadas disminuyó un 5,9 % desde septiembre a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,43 millones en octubre. Año tras año, las ventas cayeron un 28,4% (por debajo de los 6,19 millones en octubre de 2021).

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $401,990, un 12 % más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $310.000, un 19,2% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en octubre fue de $379 100, un aumento del 6,6 % desde octubre de 2021 ($355 700), ya que los precios aumentaron en todas las regiones. Esto marca 128 meses consecutivos de aumentos año tras año, la racha más larga registrada.

Miami Real Estate atrae múltiples ofertas, los compradores superan el precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 96 % en octubre de 2022, un 2,7 % menos que el 98,7 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 96,9 %, un 0,4 % menos que el 97,3 % del año pasado.

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 30 días, frente a los 22 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 75 días, un aumento del 8,7 % con respecto a los 69 días del año pasado.

La mediana de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 31 días, un 8,8% menos que los 34 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 71 días, una disminución del 10,1 % con respecto a los 79 días.

Ventas en efectivo en Miami 46,5 % más que la cifra nacional en octubre de 2022
Las ventas en efectivo representaron el 38,1 % de las ventas cerradas en Miami en octubre de 2022, en comparación con el 37 % en octubre de 2021. Alrededor del 26 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según la última NAR Estadísticas.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 48,4% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 24,4% de las transacciones unifamiliares.