El mercado inmobiliario del sur de Florida ahora está oficialmente en modo Super Boom
Fuente: www.forbes.com
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Si ha mirado los mapas de gradientes de temperatura de los Estados Unidos continentales durante las últimas semanas, no es difícil ver una razón principal por la que los mercados inmobiliarios de Miami y el sur de la Florida están en llamas.
Con cierres parciales y restricciones en cenas en interiores, entretenimiento, deportes y reuniones aún vigentes en muchos estados (sin un final claro a la vista), vale la pena cualquier lugar que ofrezca la oportunidad de hacer cualquier cosa al aire libre sin usar botas de nieve y picar hielo. pagando una prima por ahora. El máximo diario promedio en Miami durante los últimos dos meses ha rondado los 76 grados con cielos mayormente despejados.
Agregue a eso una economía abierta, menos requisitos de enmascaramiento, recuentos de casos de COVID-19 relativamente bajos, una escena de trabajo remoto en auge, políticas estables y sin impuestos estatales sobre la renta, y sería fácil pensar que el reciente boom inmobiliario del sur de Florida podría haber ha sido predicho. Sin embargo, pocos, si alguno, lo hicieron. Como todo en el transcurso de la pandemia, todo sucedió muy rápido. Los agentes inmobiliarios y desarrolladores del sur de la Florida también han aprendido a desconfiar de las burbujas, ya que saben cómo es al otro lado.
“Esta vez, sin embargo, el resurgimiento de los bienes raíces en el sur de Florida tiene todas las señales de un auge que está aquí para quedarse por un tiempo mientras las otras metrópolis importantes del país, como Manhattan y San Francisco, luchan con un reajuste de precios a largo plazo en la otra dirección .
Hay ejemplos del mercado supercargado del sur de la Florida por todas partes. Más llamativo de lo que los compradores están dispuestos a pagar en este momento, sin embargo, es lo que el mercado revela sobre los propios compradores y los factores que los impulsan.
Caso en cuestión: Paola Marulanda, agente de Haute / ONE Sotheby’s, cerró recientemente la venta de « The Beach House «, una propiedad de dos pisos y 6000 pies cuadrados ubicada en el edificio de condominios boutique South of Fifth («SoFi») de Miami Beach, Ocean House, con cinco dormitorios, seis baños, dos terrazas al amanecer, una terraza al atardecer, una sala de cine y una cámara acorazada de vidrio que encierra una oficina en casa oculta. The Beach House cerró por $ 15.060.000 tal cual, todo en efectivo, sobre la solicitud original con dos acuerdos de respaldo en efectivo. El agente y estrella de “Million Dollar Listing”, Chad Carroll, representó al comprador no revelado.
Si ha mirado los mapas de gradientes de temperatura de los Estados Unidos continentales durante las últimas semanas, no es difícil ver una razón principal por la que los mercados inmobiliarios de Miami y el sur de la Florida están en llamas.
Las ventas de viviendas de más de $ 3 millones han aumentado durante siete meses consecutivos, y el 17% de todas las viviendas unifamiliares en todos los niveles de precios cerrados en enero se vendieron por encima de la lista.
«Las propiedades como The Beach House van a entrar en una guerra de ofertas tan pronto como llegan al mercado», dice Marulanda, CEO de Luxury Homes Connect , de UHNW, la carrera fuera de la ciudad por los últimos restos de bienes raíces de lujo frente al mar. al sur de Palm Beach. “The Beach House es una residencia de dos pisos en un edificio boutique que tiene el espacio y la sensación de una casa unifamiliar. Es la propiedad híbrida definitiva. Por mucho que el mercado de viviendas unifamiliares lo esté matando y robando el espectáculo, hay muchas personas que vienen de las ciudades en este momento que están acostumbradas a estar en condominios y sus familias a veces no se sienten tan seguras y cómodas sin tener activos que tiene un edificio «.
La lista de otras ventas de primer nivel en los últimos ocho meses, incluidas docenas de compradores famosos, sigue y sigue. Ivanka Trump y Jared Kushner recientemente se hicieron con una parcela de 31 millones de dólares frente al mar en tony Indian Creek (también conocido como el búnker de los multimillonarios), con 13 policías privados y un guardia de la marina, no muy lejos de las nuevas excavaciones de 17 millones de dólares de Tom Brady y Giselle Bündchen. Entre sus otros 29 vecinos en la isla se encuentran Julio Iglesias, el titán inversor Carl Icahn, la supermodelo Adriana Lima y el multimillonario local de bienes raíces Jeff Soffer.
Tan recientemente como en 2019, la posibilidad de que tantos compradores nacionales estuvieran aspirando los extremos más altos de las propiedades inmobiliarias del sur de Florida habría sido casi insondable. Durante la mayoría de los auges inmobiliarios anteriores del sur de Florida, hasta el 80% de los compradores de la mayoría de las propiedades de alta gama eran extranjeros, principalmente de América Latina (LATAM), Rusia y Asia. Sin embargo, desde el comienzo de la pandemia, esos números han aumentado al 70% en el país, amplificado por el hecho de que muchos compradores extranjeros todavía no pueden viajar a EE.
Sin embargo, eso no ha impedido que algunos miembros de la multitud mundial de UHNW se unan a la acción sin ser vistos. A principios de este año, según fuentes confidenciales, dos multimillonarios tailandeses recientemente acuñados compraron una de las casas más caras de South Beach, habiendo hecho su fortuna durante los últimos doce meses fabricando cientos de millones de mascarillas y PPE para gobiernos, hospitales y trabajadores de primera línea. alrededor del mundo.
Más al norte, en Palm Beach, un ruso no revelado acaba de reclamar la compra de la casa más cara de la historia en Florida, pagando $ 140 millones en efectivo por una casa de 21,000 pies cuadrados construida en tres lotes conectados frente a la playa que anteriormente eran propiedad del ex presidente Donald Trump. Según los informes, entró bajo contrato 24 horas después de haber sido incluido en la lista .
Sin embargo, más allá de las anécdotas y los récords, los datos inmobiliarios son más difíciles de ignorar, sin importar cuán cínico pueda ser uno sobre el vórtice del 1% al estilo de Mónaco en el que se está convirtiendo rápidamente el sur de Florida.
ONE El informe de mercado de enero de 2021 publicado recientemente por Sotheby’s está plagado de estadísticas de las que los agentes inmobiliarios y los desarrolladores se habrían burlado tan recientemente como hace un año.
Por ejemplo, los precios promedio de venta de viviendas unifamiliares en los cuatro condados principales del sur de Florida se dispararon año tras año, según el informe de ONE Sotheby’s, incluidos Miami-Dade (42% +), Palm Beach (20% +), Martin (20% +) y Broward (12,5%). Las ventas de viviendas de más de $ 3 millones han aumentado durante siete meses consecutivos, y el 17% de todas las viviendas unifamiliares en todos los niveles de precios cerrados en enero se vendieron por encima de la lista.
“Desde junio de 2020, el mercado se ha desempeñado a niveles que nunca antes habíamos visto”, dice Daniel de la Vega, presidente de ONE Sotheby’s en el sur de Florida. “Ha habido un ‘restablecimiento en los precios’ de más del 75% en algunos submercados, específicamente con viviendas unifamiliares. Los compradores tienen principalmente entre 40 y 60 años, en su mayoría fondos de cobertura, capital privado y personas financieras que tienen efectivo en la mano. Pero ahora también estamos viendo un movimiento tecnológico como nunca antes habíamos visto y todo está creciendo como una bola de nieve. Si algo está en el mercado en este momento y no se vende, está sobrevalorado «.
Un informe similar del cuarto trimestre de Miami elaborado por la corredora de lujo RelatedISG cuenta la misma historia. El total de listados activos de viviendas unifamiliares en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach alcanzaron un mínimo histórico de doce años a fines de 2020, con solo 9,495 casas en el mercado en todos los rangos de precios, en comparación con un pico reciente de 20,646 en 2015. Año tras año, las ventas de viviendas unifamiliares por encima de $ 5 millones han aumentado un 225%, 67% de las cuales ocurrieron en Miami Beach, Coral Gables y Fort Lauderdale con un precio de cierre promedio de $ 10,4 millones.
Según el informe de RelatedISG, incluso el mercado de condominios se está volviendo ajustado (¡jadeo!) Debido a la escasez de viviendas unifamiliares, particularmente en edificios boutique de baja densidad donde se ofrecen servicios internos como piscinas, gimnasios, spas y salones de negocios y sociales. más oportunidades de espacio y distanciamiento. La mayoría de los desarrollos más nuevos ahora están ocupados o vendidos del 90% al 100%, y las transacciones de condominios en el cuarto trimestre de 2020 representaron casi el 50% de todas las ventas residenciales, un aumento de casi el 100% desde principios de 2020 y dejando solo 690 unidades en pie a la venta en Miami y Fort Lauderdale. Como resultado, los edificios nuevos que todavía son montones de tierra y malezas y que faltan años para la entrega se venden por adelantado dentro de los 30 días posteriores al lanzamiento.
MIAMI DADE
El precio de venta medio de un condominio aumentó un 14,3% interanual, de $ 245.000 en enero de 2020 a $ 280.000 en enero de 2021. El precio medio de una vivienda unifamiliar se disparó un 25,2%, de $ 375.000 a $ 469.500.
Los condominios cerraron al 94,3% del precio de cotización, frente al 93,4% del año pasado. Las casas cerraron al 96,8% del precio de cotización, frente al 95,6% en enero de 2020.
Los compradores en efectivo representaron el 33,1% de las ventas totales, un descenso interanual desde el 33,8%. Aún así, el porcentaje de compradores en efectivo estuvo muy por encima de la cifra nacional del 19%.
En algunos aspectos, sería fácil ver el auge inmobiliario del sur de la Florida como en gran parte circunstancial, lo que históricamente pone nerviosa a mucha gente aquí porque las circunstancias cambian, particularmente en mercados inmobiliarios altamente elásticos como Miami. El rápido cambio en las preferencias de los consumidores de la era de la pandemia acaba de estrellarse de frente en tasas hipotecarias históricamente bajas, una permisibilidad nacional para trabajar de forma remota, millones de nuevos Millennials y Baby Boomers que buscan comprar hacia arriba o hacia abajo, y una pandemia global. ¡Y voilá! Una explosión.
Sin embargo, de otras formas, el resurgimiento del mercado inmobiliario del sur de la Florida era inevitable, como atestiguará cualquiera que haya vivido aquí durante años. Simplemente sucedió que fue acelerado por COVID-19 en formas más estructurales a más largo plazo que nadie podría haber predicho. La mayoría de los compradores de fuera de la ciudad ya se estaban mudando al sur de Florida desde estados con altos costos de vivienda, altos impuestos y alta densidad como Nueva York, Connecticut, Nueva Jersey, Illinois y Massachusetts en busca de un costo de vida más bajo, mejor clima y un ambiente más saludable. calidad de vida. Ahora vienen como un tsunami. Dinero en efectivo. Para bien.
“La gente viene aquí por todas las razones por las que siempre han emigrado al sur”, dice ONE Sotheby’s de la Vega, “el estilo de vida, el clima, las playas, el entorno de bajos impuestos. Pero esta vez, el principal diferenciador es que las personas no solo vienen por el estilo de vida, sino que vienen a vivir. Cuando vienes a vivir, tienes otros requisitos como escuelas, arte y cultura, restaurantes, clubes de campo, espacio para oficinas, todos los cuales tienen una gran demanda en este momento «.
La pregunta más importante en la mente de la mayoría de la gente en este momento es cuánto durará el auge actual.
«La ley de reforma fiscal federal de EE. UU. De 2017 será el principal impulsor si lo que estamos viendo ahora continúa», dice Craig Studnicky, director ejecutivo y presidente de RelatedISG. “Existe un argumento razonable de que Trump castigó a ciertos estados“ azules ”, como Nueva Jersey, Nueva York, Connecticut, Massachusetts, Illinois y California, lo que resultó en un éxodo masivo a lugares como el sur de Florida. Luego, COVID-19 actuó como un acelerador en 2020. La pandemia finalmente pasará, lo que probablemente ralentizará el ritmo de la inmigración. Pero a menos que se derogue la ley de reforma fiscal de 2017, este auge es sostenible siempre que estén en juego los incentivos de planificación y gastos fiscales subyacentes «.
Según los números, todo esto es una gran noticia no solo para el mercado inmobiliario y los desarrolladores del sur de Florida, sino también para la sostenibilidad a largo plazo de la economía de la región. En este punto, la inmigración a Florida muestra pocos signos de reflujo, y las firmas financieras como Goldman Sachs, Blackstone, Citadel y Elliott Management, así como varias firmas de capital de riesgo, según se informa, no se quedan atrás. Al mismo tiempo, el inventario de viviendas no tiene a dónde ir más que hacia abajo. Los nuevos condominios y desarrollos recién construidos tardan años en lanzarse, diseñar y construir. Por lo tanto, mientras tanto, los precios no tienen a dónde ir más que al alza.
Como me dijo recientemente un corredor: «Es un gran día para ser agente de bienes raíces en el sur de Florida».
Para cualquiera que quiera volar hacia el sur durante los próximos años (o el resto de sus vidas), será mejor que lo haga mientras pueda.
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